he מקרקעין

מקרקעין הם נכסים שאינם מיטלטלין, דהיינו קרקע וכל הבנוי והנטוע עליה. על פי רוב ההגדרות, המקרקעין כוללים כל דבר המחובר לקרקע חיבור של קבע, ויש אף הגדרות הכוללות דברים המחוברים חיבור זמני. לישות בעלת הבעלות במקרקעין יש זכות להחזיק במקרקעין ולעשות בהם עסקאות. הבעלות על מקרקעין חלה גם מתחת לפני הקרקע, וגם מעל הקרקע למעט מעבר אווירי מעל הקרקע. מקרקעין קרויים גם נִכְסֵי דְלָא נָיְדֵי (ובראשי תיבות: נדל"ן), מונח שמקורו בשפה הארמית ותרגומו לעברית "נכסים שאינם נודדים/נעים", משום שמאפיין של נכסים אלה הוא חוסר היכולת להזיזם ממקומם.

בכל מדינות העולם המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטבעיים שלה, כגון מחצבים, ובסמכותה להפקיע את הקרקע.

העברת הבעלות על מקרקעין נעשית באמצעות מכירתם. קיימות עסקאות נוספות במקרקעין, המקנות זכות שימוש בנכס בלא העברה של הבעלות ובהן שכירות וחכירה, זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מסוימת. בישראל יש גם עסקאות מסוג דמי מפתח, עסקת נדל"ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו.

בהערכת שווי נכס מקרקעין, כבסיס לעסקה בנכס זה, לשם ביטוחו או לחישוב היטל השבחה עוסק שמאי מקרקעין.

בטיפול משפטי של העברת נכס מקרקעין, רכישתו או מכירתו עוסק עורך דין המומחה במקרקעין.

מיטלטלים המחוברים לקרקע

בשיטות משפט שונות התחבטו מלומדים בשאלה מתי מיטלטלים המחוברים לקרקע נחשבים למקרקעין.

החוק בישראל מציג שתי הגדרות שונות למקרקעין. בחוק מיסוי מקרקעין מופיעה ההגדרה:

"קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע."

בעוד בחוק המקרקעין הוגדר המקרקעין כ:

"מקרקעין" – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה^[1]

בתי המשפט בישראל פסקו שאין להבין דברים אלו כפשוטם, בהתאם למבחן פיזי – האם המיטלטלים מחוברים או אינם מחוברים – אלא טענו למבחן ממבט כללי. השופט יצחק עמית הציע כמה מבחנים להבחנה בין מחוברים הנחשבים למקרקעין ובין כאלו שלא^[2]:

מבחן הכוונה – האם הכוונה המקורית בעת חיבור האובייקט הייתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי. מבחן זה הוא המבחן העיקרי ואת המבחנים להלן יש לראות כמבחני משנה או מבחני עזר.
המבחן הפיזי או מבחן הבורג – האם ניתן לנתק את האובייקט מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין.
מבחן כלכלי – האם האובייקט יאבד באופן ניכר משוויו בעקבות ניתוקו.
מבחן אופי וזהות של האובייקט – האם האובייקט יאבד את זהותו ואת אופיו בעקבות ניתוקו.
מבחן זהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק האובייקט – האם ערך המקרקעין יאבד באופן ניכר, או שהמקרקעין יאבדו את זהותם ומאפייניהם.
מבחן השכל הישר וחוש המומחיות של המשפטן.^[3]

במשפט העברי קיימות הגדרות שונות להיקף המיטלטלים המחוברים הנחשבים למקרקעין, ואף קיימות מחלוקות בין החכמים בנושא. במסכת שבועות רבי מאיר פוסק שענבים בשלים העומדים להיבצר אינם נחשבים למקרקעין, ולעומת זאת "חכמים אומרין, כל המחובר לקרקע, הרי הוא כקרקע".^[4] בהלכות טומאה וטהרה יש כלל ש"כל כלי המחובר לקרקע אינו מקבל טומאה", ואולם לפי הסבר הרב עובדיה מברטנורא והרב ישראל ליפשיץ למשנה במסכת כלים,^[5] כלל זה חל רק על כלים שחוברו מהתחלה לקרקע או שיועדו לשימוש במחובר לקרקע, וכלי שחובר לקרקע אף שהוא יכול לשמש במנותק מהקרקע אינו נחשב למקרקעין להיטהר.^[6]